从2009年开始的全球房地产牛市，在2018年，历经了风云变幻，市场行情也是跌宕起伏。中国房产投资者受此影响，也跟着转换战场，他们纷纷将目光投向了正在崛起的新兴市场——东南亚，泰国、柬埔寨、越南等国家格外受到中国房产投资者的青睐。

　　与明朝到清末的“下南洋”谋生不同，这次中国房产投资客“下南洋”的目的是掘金。

　　掘金东南亚房产市场有多火热？

　　先来看几组数据。

　　1、中国买家海外置业目的地排行榜

　　根据业内某网站发布的询盘数据显示，在2018年中国买家海外置业目的地排行榜上，泰国位列榜首，澳洲和美国紧随其后。据悉泰国排名是连续第三年上升，2016年第六名及2017年第三名，成绩是越来越亮眼。

　　2、房地产跨境投资数据

　　据相关数据显示，2016年第三季度，中国超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者，而且投资总额已超过2015年全年创记录的历史最高水平。2017年上半年，中国内地成为亚洲区最大的跨境房地产资金来源地。主要投资曼谷、河内、新加坡、普吉、金边、吉隆坡等地。

　　3、中国买主占比

　　泰国

　　据泰国媒体的报道，在曼谷，每5个购房者当中，就有一个是来自中国，特别是一些地铁沿线的热门房地产项目，中国买主的购买比例约达50%。

　　越南

　　随着越南房产政策对外开放，及向海外地区积极推介房产项目，中国客户不断增长。在越南胡志明市CBRE的统计数据中，2016年购买豪华住房的中国客户比例仅占2%，2017年占4%，而在2018年前9月，该比例已升至31%。

　　越南知名的旅游城市—芽庄以其低廉的房产价格，吸引了不少中国投资客的目光。2017年，来自中国的购房房者，占据所有外籍买房者的25%。2018年，这一数字在加速上升。

　　柬埔寨

　　据当地中方业内人士表示，中国开发商的楼盘，80%以上的房源卖给了中国投资客，只有少部分卖给了柬埔寨上层阶级人士。而首都金边甚至打出了“金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡”的口号，来吸引投资者。

　　马来西亚

　　吉隆坡、马六甲、新山、槟城等地区是中国投资者在马来西亚的主要战场。数据显示，从2016年开始，中国买家对买来西亚房产的询盘数量持续增加，2016年下半年，询盘人数比上半年激增67%，而到了2017年，又再增加42%。2018年，在某网“2018年中国买家海外置业目的地排行榜”上则位居第六位。

　　菲律宾

　　菲律宾当地龙头房地产开发商Ayala Land（阿亚拉集团）宣布的数据显示，在2017年1220亿比索的总销售额中，49.4％来自中国客户。在菲律宾购房中国客户的占比从2016年的“不到5%”增加至2017年的10%，并且这个占比继续呈增长态势。

　　为什么是东南亚？

　　1、国内频繁的楼市调控

　　近年来，国内楼市进行频繁的调控，多地出台限购限贷政策，加之推行“房住不炒”、“租售并举”等政策，促使国内楼市交易额下降，同时一部分人的投资需求受到抑制，进而转战海外市场。因地缘因素及“一带一路”，国内投资客的目光投向东南亚不足为奇。

　　2、租金回报率高

　　置业东南亚的房产投资客，大多看中了高租金回报率。据了解5%以上的租金回报率则被判断为适合投资的城市。在《2018全球城市租金回报率》中的数据显示，全球一线城市的静态租金回报率普遍较低，基本处于3%以下。而柬埔寨金边房产的租金回报率达到了6.92%，排名全球第四、东南亚第一。而在“全球房产指南”发布的数据中，泰国租金回报率平均达到6.49%，位居东南亚国家租金回报率的第三名。

　　3、投资门槛低

　　大约100-300万人民币就能在东南亚地区买套房，而欧美地区则需要成百上千万的投资门槛，相较之下东南亚地区的房产则更容易投资，资金压力较小。

　　4、宜居之地

　　这些地区大多为旅游目的地，自然环境和气候好，这里也有许多华侨，在语言方面交流问题不大，同时饮食、文化等也相近，少了陌生感，并不需要花很长的时间去融入，自住、度假都是不错的选择。

　　5、东南亚地区经济增长势头强劲

　　“一带一路”沿线的东南亚七国分别是：泰国、越南、柬埔寨、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾和缅甸，这几年在政策的带动下，GDP、人口总数均呈现增长趋势。随之而来的是房价的上涨，近5年来，七国中，泰国曼谷以12.40%的涨幅位居榜首。

　　总而言之，中国房产投资客南下掘金，大多数是看中了新兴国家的房产的增长趋势及高收益率。不然，知名房企怎会纷纷布局东南亚市场呢？

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